Rootsi kinnisvaraturu riskid ohustavad ka meie majandust

Rootsi keskpank andis eelmisel nädalal tõsise hoiatuse sealsel kinnisvaraturul kasvavate riskidega seoses. See kuidas nende valitsus hoiatusele reageerib ja milliseid meetmeid rakendab, omab tähendust ka meie majandusele.  Senised meetmed riske maandada pole soovitud tulemust andnud.

Tasakaalustamatused ja sellest tulenevad riskid Rootsi kinnisvaraturul on väga suured ja need tasakaalustamatused on olnud juba pikka aega. Kui viimase globaalse finantskriisi tagajärjel oli mujal kinnisvarahindades tagasilöök, siis Rootsi kinnisvaraturul jäi korrektsioon  tagasihoidlikuks. Peale viimast kriisi hinnatõus jätkus.

Kuna sealsetes kinnisvarahindades võib olla kuni 25% nö õhku ja hinnad lõpmatult kasvada ei saa, siis järsu allapoole hinnakorrektsiooni risk sealsel turul on suur.  Mõju Rootsi majanduseni jõuab läbi pankade, kuna keerulisemaks ja kulukamaks muutub nii erasektori kui ärisektori juurdepääs rahastamisele.  Rootsi pankade endi kapitalipuhvrid on suuremad, kui näiteks EL lõunapoolsete riikide pankadel ja nad suudavad paremini taluda ka allapoole suunas hinnakorrektsiooni teinud kinnisvarahindadest tulenevaid kahjumeid. Samas kuna Rootsi pangad on enda rahastamisel kasutanud ka eluesemelaenude tagatisel väljaantud võlakirju, mis on lühema tähtajaga kui need eluasemelaenud ise, siis häired võlakirjaturul võivad põhjustada pankadele rahastamisprobleeme.

Kuna Eesti pangandusturust on seotud 70% Rootsi emapankadega (Swedbank, SEB ja kaudselt ka Nordea), siis mõju sealsel pangandusturul ja majanduses toimuvast jõuab kindlasti  ka Eestisse.  Alates sellest, et kui emapankadel tekivad likviidsusprobleemid, siis toob see kaasa likviidsete varade vähenemise ka meie pankades.  Kui Eesti pankadele muutub võõrvahendite kaasamine kallimaks, siis  mõjutab tõstab see ka meil pankade poolset rahastamise hinda. Samas meie pangandussektoris ei ole teiste riikidega võrreldes võõrvahendite osatähtsus väga suur.

stockholmpanoramaRiskide realiseerumisel Rootsi pangandusturul avaldub see mõju ka sealsele majandusele, mõju ulatuseks on hinnatud kuni 1,2% SKP vähenemist, mis on tuntav mõju ja kuna meie eksportiv majandus on seotud Rootsi turuga, siis jõuab mõju ka meie majanduseni. Rootsis erineb mõnedes aspektides ka võlgniku kohtlemine erinevalt meie seadusandlusest, mistõttu sealsed suuremad sotsiaalsed garantiid võivad mõju avaldada ka Rootsi riigirahandusele.

Ei ole täpselt teada kui palju näiteks meie pensionifondide raha on Rootsi kinnisvaraturul, sest pensionifondid on investeerinud fondidesse, millised on omakorda teinud edasi investeeringuid fondidesse, millistel võivad olla kinnisvarainvesteeringud Rootsi turul. Teadaolevalt need aga meie pensionifondide puhul väga suured olla ei saa. Samas meie pensionifondide investeeringud võivad olla suunatud Skandinaavia turule sellepärast, et fondihaldurid lihtsalt investeerivad meelsamini nendele turgudele mida nad paremini tunnevad, ehk Skandinaavia turgudele. Samas tuleb arvestada sellega, et Rootsi fondid investeerivad meelsasti Norra kinnisvaraturule, kus on samasugused või veel suuremad kinnisvaraturu probleemid. Nii et kogu Skandinaavia turul toimuv peab ka meid ettevaatlikuks tegema.

Eelpooltoodud võimalike riskide tõttu peaksid eelkõige Eesti pank, finantsinspektsioon ja rahandusministeerium pidevalt jälgima sealseid arenguid. Võimalik, et Rootsi astub täiendavaid samme, et tasakaalustamatusi maandada. Üht teist on nad juba ka teinud, näiteks kehtestati hüpoteeklaenude kõrgemad riskikaalud. Riskide maandamiseks tuleks aga üle vaadata senised maksusoodustused ja leevendada kinnisvaraturu pakkumispoolseid piiranguid. Teatavasti üha kasvav nõudlus ei ole vastavuses pakkumisega, kuna detailplaneeringute ja ehituslubade menetlemine on liiga bürokraatlik ja kulukas. Võimalik, et pankadele kehtestatud regulatsiooni on veelgi vaja karmistada, eelkõige puhvrite tugevdamise suunas. Rahapoliitiliste meetmeid ei ole Rootsi keskpank valmis karmistama, intressimäärad hoitakse madalal seoses vajadusega võidelda deflatsiooniga.

 

 

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga